تعليمات شراء العقارات وحفظ حقوق الملكية والحيازة

شراء العقارات على اختلاف أنواعها من الأمور التي لا يمكن الاستغناء عنها بأي شكل، إلا أن خلال الفترة الأخيرة ونتيجة مضاعفة أعداد المشروعات السكنية وتعدد شركات المقاولات بدأ البعض يشكون تعرضهم لأحد أشكال الاحتيال، مثل التورط مع شركة مقاولات وهمية وضياع أموالهم، أو على أقل تقدير حصولهم على وحدات غير مناسبة وغير مطابقة للمواصفات التي تم الاتفاق عليها في البداية، إلا أن رجال القانون وأصحاب الخبرة في مجال المقاولات قدموا مجموعة من التعليمات وأوصوا باتباعها عند شراء العقارات إذ أنها تضمن تفادي التعرض لأي من عمليات النصب وتثبت أحقية المشتري في ملكية وحدته العقارية أيا كان نوعها.

ماذا تحتاج لتنفيذ هذه التعليمات؟

معاينة الوحدة المباعة قبل شراء العقارات  :

أولى النصائح الموصى بضرورة اتباعها عند شراء العقارات سواء كانت شقق سكنية أو محال تجارية أو غير ذلك من أنواع العقارات، تتمثل في ضرورة إجراء المعاينة والتعرف على مساحة الوحدة ومواصفاتها وكل شيء يتعلق بالتصميم الهندسي ومواصفات التشطيب النهائية.

تتضمن عقود تمليك العقارات عادة عبارة (وقد قام الطرف الثاني المشتري بمعاينة الوحدة (الشقة/ المحل/ الفيلا.. إلخ) المباعة  المعاينة التامة النافية للجهالة وقد قام بقبولها بالحالة التي عليها)، وعليك أن تعلم أن مجرد التوقيع على عقد شراء العقارات الذي يحتوي على تلك العبارة يعني عدم مقدرتك على مقاضاة البائع فيما بعد في حالة ظهور أي عيوب مستقبلاً في الوحدة العقارية المباعة  أو اكتشافك إنها غير مطابقة للمواصفات التي تم الاتفاق عليها.

بناء على ذلك قبل شراء العقارات على اختلاف أنواعها ينصح المحامين ذوي الخبرة في هذا المجال بضرورة إجراء المعاينة الفعلية على أرض الواقع، والتعرف على طبيعة الوحدة المباعة  قبل التوقيع على عقد البيع وسداد الثمن النقدي.

الاطلاع على الرسومات الهندسية :

تزايدت خلال الفترة الأخيرة عمليات الاحتيال العقاري، والسر في ذلك يرجع إلى إقدام الكثير من العملاء على شراء العقارات ضمن مشروعات لا تزال في مرحلة التجهيز والبناء، والاحتيال هنا يتخذ عدة أشكال فهو لا يتمثل دائماً في ضياع الأموال، بل قد يكون متمثلاً في مخالفة الوحدة المباعة لمجموعة المواصفات الفنية والهندسية التي تم تقديمها في الإعلان وتم الاتفاق عليها.

في حالة كنت تنتوي شراء العقارات ضمن مشروع غير مكتمل أو ترغب في شراء الوحدات السكنية أو الوحدات الإدارية في عقار مزمع إنشاؤه، ففي تلك الحالة ينصح الخبراء في مجال التسويق العقاري بضرورة الاطلاع أولاً على مجموعة الرسومات الهندسية الخاصة بالمشروع، مع تحديد موقع وحدتك ضمنه ومساحتها وعدد الغرف المكونة لها وكذلك مواصفاتها التفصيلية، ويفضل كذلك إرفاق نسخة من تلك الرسومات إلى صفحات العقد وتوقيع البائع عليها وتوثيقها لدى جهات إشهار العقود في بلدك، حيث أن تلك الوسيلة تضمن حقك ويمكنك الرجوع عليه قضائياً في حالة الإخلال بأي من البنود المتفق عليها أو مخالفة المواصفات المبينة في الرسومات الهندسية للمشروع المزمع إقامته.

لا تعتد بأي وعود شفهية :

عند شراء العقارات فإن المواصفات الفنية والهندسية المبينة ضمن بنود العقد تنقسم إلى نوعين على النحو الآتي:

مجموعة المواصفات الفنية والهندسية الخاصة بالوحدة المباعة موضوع العقد أيا كان نوعها

• مجموعة المواصفات الفنية والهندسية الخاصة بالمبنى أو المشروع العقاري الذي يحتوي على الوحدة المباعة

عند توقيع العقود عادة ما ينصب تركيز العميل بالكامل على مواصفات وحدته الخاصة، لكن المحامين أصحاب الخبرة في مجال إبرام وتوثيق عقود البيع والشراء ينصحون بضرورة تحديد مواصفات العقار ككل ضمن العقد، بما في ذلك المناطق المشاع أو ما يطلق عليها مناطق المنفعة العامة مثل خامات السلالم وتصميمات المداخل وتشطيبات الأسطح ومختلف ملحقات المبنى الأخرى.

من أهم النصائح المقدمة في هذا الصدد هي عدم الاعتداد بأي من الوعود الشفهية بين البائع والمشتري، حيث أن تلك الوعود لا يمكن إثباتها في قاعات المحاكم حال وقوع خلافات بين الطرفين، ولذلك يجب تسجيل أي معلومة أو شرط يتعلق بتشطيبات العقار العام في بند منفصل ضمن عقد البيع.

حدد أدق التفاصيل ضمن بنود العقد :

إذا كان شراء العقارات ضمن مشروع في مرحلة التجهيز والبناء ففي تلك الحالة لن يتمكن العميل من معاينة الوحدة الخاصة به على الطبيعة كما ذكرنا، وفي الأغلب لن يتمكن من فعل ذلك إلا في مرحلة التسليم النهائي، وربما في تلك الحالة يفاجئ بالعديد من الأمور غير المرضية بالنسبة له، مثل إهمال مقاول البناء في تشطيب واجهات العقار والمداخل أو الاعتماد على بعض الخامات الرديئة في عمل التشطيبات الداخلية بهدف خفض ميزانية التكلفة وبالتالي زيادة هامش الربح الذي يحصلون عليه.

بناء على ذلك من تعليمات إبرام عقود شراء العقارات تضمين أدق التفاصيل الخاصة بالتشطيبات النهائية للوحدة نفسها والعقار بشكل كامل، وذلك على النحو الآتي:

• تحديد التزامات البائع وتحميله مسؤولية إدخال المرافق العامة (مياه، كهرباء، غاز طبيعي.. إلخ) إلى العقار بشكل عام والوحدة المباعة بشكل خاص
• تحديد مستوى تشطيب مداخل العقار والتشطيب الداخلي للوحدة (متوسط (لوكس)، فاخر (سوبر لوكس))
• تحديد العناصر الكمالية العامة التي يتحمل المقاول والبائع مسؤولية تضمينها إلى العقار مثل (المصاعد الكهربائية، خزانات المياه، الدش المركزي.. إلخ)
• تفصيل المقصود بمصطلح (التشطيبات داخلية) مع إمكانية تحديد ماركات الخامات المستخدمة به مثل نوع سيراميك الأرضيات ونوع دهان الحوائط وكذلك ماركة الأدوات الصحية وغير ذلك

تحديد تفاصيل التشطيبات ضمن العقد يضمن عدم قدرة البائع على مخالفة الشروط أو استخدام أي خامات رديئة تخالف الضوابط المنصوص عليها في العقد، كما أن تحديد تلك التفاصيل في العقد يتيح إمكانية مقاضاة البائع في حالة مخالفته لها والحصول على تعويض مادي أو خصم آخر أقساط الثمن.

ينصح المحامون هنا بضرورة تجنب استخدام الكلمات المطاطة مثل عبارة (استخدام دهانات حوائط من النوع الجيد)، حيث أن العبارات يصعب تفسيرها إذ لا توجد معايير ثابتة لتحديد جودة مواد البناء والتشطيب والأفضل تحديد أنواع بعينها يختار المقاول من بينها.

احتفظ بحقك في ملكية الأرض :

الفرق بين شراء العقارات بنظام التمليك وبين استئجار إحدى الوحدات السكنية أو الإدارية، يتمثل في أن النوع الأول يمنح المشتري حق امتلاك حصة عقارية شائعة في مباني العقار وكذلك حصة مماثلة في الأرض المقام عليها.

يتعامل البعض مع ذلك الأمر بشيء من الإهمال حيث يرون أن ضمان ملكيتهم لوحدتهم أمر كافي، لكن الحقيقة التي يؤكدها خبراء القانون أن ملكية الحصة الشائعة في المباني والأرض لا تقل أهمية عن امتلاك الوحدة نفسها، حيث أن ذلك يجعل المشتري شريكاً أبدياً في أرض العقار ويكون له حق المطالبة بالتعويض المادي في حالة تعرض البناء إلى الانهيار لا قدر الله أو إزالته إذا كان مخالفاً لقانون البناء أو غير ذلك.

استصدار أحكام صحة التوقيع على العقود الابتدائية :

عند شراء العقارات يبدأ الأمر عادة بإبرام أحد عقود البيع الابتدائية بين البائع والمشتري، ذلك النوع من العقود كما واضح من مسماه مجرد عقد ابتدائي يثبت حدوث الاتفاق بين الطرفين ويوضح به قيمة المبالغ التي تلقاها الطرف الأول من الطرف الثاني سواء كانت تمثل كامل ثمن البيع أو مجرد دفعة مقدمة، إلا إنه في النهاية لا يعد توثيقاً نهائياً لملكية الوحدة المباعة  أيا كان نوعها.

يرى رجال القانون أن الخدعة تكمن في خلط البعض بين مفهوم العقد العرفي والعقد الابتدائي، حيث أن عقود البيع الابتدائي حتى تكون سارية ومعمول بها لابد من إشهارها لدى الجهات الرسمية، وذلك يتم من خلال رفع دعوى قضائية تقضي بصحة توقيع البائع على العقد وإقراره بصحة ما ورد به من بنود وشروط وضوابط، أما الاكتفاء بالتوقيع على العقد فهو في تلك الحالة يكون عقداً عرفياً يسهل اصطناعه ولا يعد سند قانوني قوي ودامغ ويسهل التشكيك في صحته ومن ثم تزداد احتمالات إهدار حقوق المشتري وضياع أمواله.

مراجعة سند الملكية :

من أهم التعليمات الموصى بها عند شراء العقارات ضرورة التعرف ومراجعة سند الملكية، أي الوثائق والعقود التي تثبت ملكية البائع للوحدة التي يتصرف بها بالبيع وإلا سيكون العقد معدماً وعملية البيع باطلة، وفي تلك الحالة سيتم إقحام المشتري في متاهات قانونية معقدة كي يتمكن من إثبات حقه واسترداد الأموال التي سددها للبائع سواء كانت كامل ثمن البيع أو دفعات مقدمة منه.

بناء على ذلك من شروط شراء العقارات رصد تسلسل ملكية العقار الواقعة ضمنه الوحدة المباعة ابتداءً من المالك الأول وحتى المالك الأخير، مع ضرورة إثبات الوسيلة التي انتقلت إليه ملكية العقار بموجبها سواء كانت عن طريق الميراث الشرعي أو الشراء المباشر أو التخصيص الحكومي وغير ذلك، مع إدراج رقم وثيقة الملكية ونوعها ضمن عقود عقد البيع الحالي.

يمكن التأكد من صحة المستندات المقدمة وسريان مفعولها عن طريق استصدار مستخرج رسمية من الجهات المعنية يفيد بملكية الشخص للعقار وإنه لم يسبق له التصرف به بأي من أشكال التصرف الناقلة للملكية مثل البيع أو الرهن أو الحكر وغيرها من التصرفات التي من شأنها إبطال عملية البيع.

الجأ إلى المستشار القانوني :

عند إبرام عقود شراء العقارات أو العقود بشكل عام يفضل الاستفاد من خبرة المستشارين القانونيين والأفضل توكيل الأمر بالكامل إلى أحد المحامين ذوي الخبرة في هذا المجال، حيث أن ذلك يضمن بنسبة كبيرة الحفاظ على الحقوق وتوثيق عملية البيع بالشكل السليم الذي يحول دون إبطالها أو تهديد استقرار الملكية فيما بعد ويقحم المشتري في العديد من النزاعات القضائية المعقدة والمزعجة.

مراجعة الوحدة المحلية أو الجهة الإدارية المختصة :

من أهم الإجراءات الواجب اتباعها عند شراء العقارات التوجه إلى الجهة المختصة بإصدار تراخيص البناء التي تتبع الموقع المقام به المشروع العقاري، حيث يمكن من خلال تلك الجهات استصدار مستخرج رسمي يمكن من خلاله التعرف على شخصية مالك الأرض المقام عليها المشروع، كذلك يعد ذلك المستخرج ضماناً لأن البناء الذي يحتوي على الوحدة المباعة  حاصل على ترخيص البناء اللازمة من الجهات المسؤولة وذلك لتفادي التعرض لأي متاعب قضائية في المستقبل.

من أهم الامور التي يجب التأكد منها عند التوجه إلى الجهة الإدارية هي عدد الطوابق الصادر بها ترخيص البناء من الجهات الحكومية المختصة، والتأكد من أن الوحدة التي تقوم بشرائها لا تقع ضمن أي من الطوابق الزائدة عن المبين في الترخيص والمقامة بشكل غير شرعي، تلك الوحدات عادة يتم بيعها بأسعار مخفضة نسبياً عن الوحدات الأخرى مما يمثل إغراءً للبعض، لكن يجب الانتباه هنا إلى أن امتلاك وحدة سكنية مخالفة يعد إهداراً للحقوق ويزيد من احتمالات تعرضها للإزالة الجبرية على يد قوات الشرطة.

التسجيل النهائي للملكية :

النسبة الغالبة من مشتري العقارات يكتفون بإجراء دعوى صحة التوقيع على العقود الابتدائية نظراً لأنها الأقل تكلفة، إلا أن الخبراء يرون أن ذلك لا يغني عن إجراء التسجيل النهائي لعقد الملكية في مصلحة الشهر العقاري أو غيرها من الهيئات القضائية الممثلة في بلدك، حيث أن ذلك التوثيق -وإن كان الأعلى سعراً- إلا أنه يضمن حيازة الوحدة المباعة  يثبت بشكل قاطع أحقية المشتري في ملكيتها.